Investir en Ehpad – Comment ça marche ?
Avec le vieillissement de la population et le nombre grandissant de personnes âgées en perte d’autonomie, les Ehpad (établissements d’hébergement pour personnes âgées dépendantes) occupent une place de plus en plus importante dans le paysage immobilier de l’Hexagone. Quoi de plus naturel, dès lors, que de plus en plus de personnes cherchent à investir en Ehpad ? MediPages fait le point sur ce qu’il faut savoir avant d’acheter une chambre en Ehpad.
les documents utiles
> Que veut dire « investir en Ehpad » ?
Les établissements d’hébergement pour personnes âgées dépendantes (Ehpad) sont des établissements médico-sociaux accueillant des personnes âgées de 60 ans ou plus. Les résidents des Ehpad y disposent d’une chambre pour une personne ou peuvent partager leur chambre avec un autre résident. Ils bénéficient d’une prise en charge médicale et de prestations hôtelières (restauration, blanchisserie).
Avant d’investir en Ehpad, il faut savoir qu’il existe plusieurs sortes d’établissements ayant différents statuts. Les Ehpad sont des maisons de retraite ou des foyers-logements médicalisés qui ont signé une convention tripartite avec le Conseil général et l’Agence régionale de santé. Cette convention fixe les critères que doivent respecter ces structures aussi bien au niveau des locaux que du personnel. Les Ehpad peuvent être publics, privés associatifs ou privés lucratifs. Ces derniers sont généralement construits par des groupes spécialisés dans le domaine médico-social ou sanitaire.
Outre le fait d’investir en Ehpad, il est également possible d’investir en dans des résidences-services et des foyers-logements pour personnes âgées autonomes. Elles n’ont pas un statut d’Ehpad et fonctionnent un peu différemment. Pour en savoir plus sur la différence entre les Ehpad et les autres structures accueillant des personnes âgées, consultez nos articles sur les maisons de retraite.
> Pourquoi investir en Ehpad et pour quelle rentabilité ?
Les Ehpad peuvent héberger plusieurs dizaines de résidents et les gestionnaires de résidences privées ont besoin de fonds pour construire et entretenir ces établissements. Ils proposent donc à des investisseurs d’investir en Ehpad en signant un bail commercial qui leur assurera une rentabilité contractuelle et la perception de loyers. La personne qui a décidé d’investir en Ehpad perçoit des revenus locatifs que lui verse le gestionnaire de la résidence, lequel s’occupe de toute la gestion, de la location et de l’entretien de l’Ehpad. Investir en Ehpad permet ainsi d’éviter le vide locatif et de s’épargner les soucis liés à la location d’un bien.
Investir en Ehpad permet une rentabilité sur l’investissement qui varie actuellement entre 3,8 et 5 %, en fonction du taux d'occupation et de la bonne gestion de l'établissement. Pour réussir son placement, il est donc important d’investir en Ehpad avec un grand groupe fort d’une bonne expérience et d’un savoir-faire reconnu dans le domaine.
> Comment investir en Ehpad ?
Investir en Ehpad revient à acheter une chambre comprenant une salle de bain et du mobilier (fauteuil, table, lit médicalisé…), qui sera occupée par une personne âgée en perte d’autonomie. Le gestionnaire de l’établissement où vous décidez d’investir en Ehpad exploite la résidence et se charge de remplir les chambres. Il verse à la personne qui a décidé d’acheter une chambre en Ehpad des loyers, selon les termes d’un contrat de bail commercial. Il est important de bien lire les conditions du programme, pour investir en Ehpad, proposé et du contrat à signer, car la répartition des charges entre l’investisseur et le gestionnaire a un impact sur la rentabilité.
En choissisant d’investir en Ehpad, on devient fiscalement un loueur meublé professionnel (LMP – revenus fonciers nets d’impôts) ou non-professionnel (LMNP – revenus fonciers nets d’impôts + avantages), en fonction du montant des recettes tirées de cet investissement. Tant que ces recettes ne dépassent pas 23 000 euros et ne représentent pas plus de 50 % des revenus globaux de la personne qui a choisi d’investir en Ehpad, il aura le statut fiscal de LMNP. Dans le cas contraire, il devra être un LMP. Les LMNP peuvent bénéficier du régime Censi Bouvard. Ce dispositif fiscal permet de profiter d’une réduction d’impôt sur le revenu pendant 9 ans s’élevant à 11 % du prix d’achat du bien immobilier, dans la limite de 300 000 euros. Les revenus perçus en tant que loueur en meublé relèvent du régime des bénéfices industriels et commerciaux (BIC).
Si l’établissement dans lequel vous avez décidé d’investir en Ehpad est neuf, vous êtes soumis à la TVA immobilière en tant que commerçant. Vous pourrez récupérer le montant de la TVA sur le prix de revient hors taxes dans les 6 mois après la mise en location du bien. Si l’investisseur revend son bien avant 20 ans, il devra rembourser la TVA au prorata des années restantes.
Comment vérifier un programme d’investissement en Ehpad ? Afficher
Pour bénéficier d’un investissement optimum, il convient de s’assurer qu’on choisit le bon programme, en vérifiant sa rentabilité (entre 3,8 % et 5 % en moyenne), la revalorisation locative (elle peut être fixée par le contrat ou fondée sur un indice, dans ce cas, il faut privilégier un indice de référence connu, comme l’IRL), le gestionnaire (préférer un groupe solvable), le renouvellement du mobilier (le montant du mobilier varie d’un gestionnaire à l’autre, il est à la charge de l’investisseur tous les 9 ans) et les travaux (il est recommandé de choisir un programme dans lequel les articles 605 et 606 du Code civil relatifs aux travaux et aux remises aux normes sont à la charge du gestionnaire). Il faudra également privilégier un programme dans lequel il ne sera pas trop difficile de revendre la chambre, le cas échéant. Enfin, il est conseillé de choisir une ville avec des infrastructures de qualité et une vie sociale riche, car l’Ehpad attirera mieux les personnes âgées et les risques que le gestionnaire diminue le loyer en raison d’une vacance trop longue des chambres en seront diminués.
Quels sont les principaux gestionnaires d’Ehpad proposant des investissements ? Afficher
Les quatre principaux groupes, totalisant chacun plus de 10 000 lits d’Ehpad et d’établissements de soins et dépassant les 500 millions d’euros de chiffre d’affaires sont ORPEA (près de 32 000 lits en France – dans 345 établissements – et 13 500 à l’étranger), DVD (plus de 17 000 lits dans environ 230 structures), Médica-France (environ 14 000 lits dans près de 200 établissements) et KORIAN (environ 24 000 lits dans plus de 250 structures). D’autres groupes de moins grande envergure existent : Le Noble Âge (près de 5 000 lits), Emera (environ 3 000 lits), Colisée Patrimoine (environ 3 000 lits), Dominep (plus de 2 000 lits)…
Comment trouver un programme d’investissement en Ehpad ? Afficher
Le site MediPages vous propose dans sa rubrique Services juridiques et financiers, une page présentant plusieurs programmes d’investissement dans différents Ehpad situés dans diverses régions de France. Pour chaque programme, vous trouverez une fiche détaillée présentant les conditions du programme (rentabilité, durée du bail, nombre de lits dans l’établissement, groupe gestionnaire…).
LMNP Censi BouvardAfficher
Le LMNP Censi Bouvard est une variante du régime de loueur meublé non-professionnel. L’amortissement y est remplacé par une réduction d’impôt de 11 % sur le prix du bien (assiette de réduction limitée à 300 000 € d’investissement par an) sur 9 ans. Dans ce régime permettant de défiscaliser, les biens acquis doivent être neufs, en état futur d’achèvement ou achevés depuis au moins 15 ans et faisant l’objet de travaux de réhabilitation ou de rénovation. Le bail commercial est de douze ans.
Loueur meublé non professionnel (LMNP)Afficher
Lorsque l’on investit en EHPAD dans le cadre d’un régime LMNP, les loyers perçus sont soumis à la déclaration de revenus de bénéfices industriels et commerciaux (BIC) ou micro-BIC (différant des revenus fonciers d’une mise en location nue). L’avantage pour l’investisseur est de pouvoir amortir le bien, c’est-à-dire toute la valeur de l’immobilier et du mobilier (mais pas celle du foncier). Il peut déduire les charges locatives (y compris la taxe foncière), les intérêts d’emprunt (en cas d’achat à crédit) et l’amortissement de 80 % de la valeur du bien sur 20 ans ainsi que le mobilier (charge comptable). De cette manière, le résultat BIC est faible, voire déficitaire et peut être reporté sur 30 ans.
Loueur meublé professionnel (LMP)Afficher
Pour accéder au statut de loueur meublé professionnel (LMP), on doit avoir des recettes TTC supérieures ou égales à 23 000 € par an, lesquelles doivent par ailleurs dépasser la somme des revenus du foyer fiscal et l’on doit s’inscrire au Registre du Commerce et des Sociétés. Comme dans le régime LMP, on peut déduire les charges locatives, l’amortissement et les intérêts d’emprunt. En outre, on bénéficie d’avantages supplémentaires : l’imposition de la plus-value immobilière pourra être neutralisée, si on exerce cette activité depuis au moins 5 ans, on pourra déduire d’autres frais lors de l’année d’acquisition (frais de notaire, droits d’enregistrement, frais d’insertion et d’affiche), par ailleurs les biens liés à l’activité en LMP sont exclus de l’assiette de l’ISF.
