Investir en Ehpad – Comment ça marche ?

> Que veut dire « investir en Ehpad » ?

Les établissements d’hébergement pour personnes âgées dépendantes (Ehpad) sont des établissements médico-sociaux accueillant des personnes âgées de 60 ans ou plus. Les résidents des Ehpad y disposent d’une chambre pour une personne ou peuvent partager leur chambre avec un autre résident. Ils bénéficient d’une prise en charge médicale et de prestations hôtelières (restauration, blanchisserie).

Avant d’investir en Ehpad, il faut savoir qu’il existe plusieurs sortes d’établissements ayant différents statuts. Les Ehpad sont des maisons de retraite ou des foyers-logements médicalisés qui ont signé une convention tripartite avec le Conseil général et l’Agence régionale de santé. Cette convention fixe les critères que doivent respecter ces structures aussi bien au niveau des locaux que du personnel. Les Ehpad peuvent être publics, privés associatifs ou privés lucratifs. Ces derniers sont généralement construits par des groupes spécialisés dans le domaine médico-social ou sanitaire.

Outre le fait d’investir en Ehpad, il est également possible d’investir en dans des résidences-services et des foyers-logements pour personnes âgées autonomes. Elles n’ont pas un statut d’Ehpad et fonctionnent un peu différemment. Pour en savoir plus sur la différence entre les Ehpad et les autres structures accueillant des personnes âgées, consultez nos articles sur les maisons de retraite.

> Pourquoi investir en Ehpad et pour quelle rentabilité ?

Les Ehpad peuvent héberger plusieurs dizaines de résidents et les gestionnaires de résidences privées ont besoin de fonds pour construire et entretenir ces établissements. Ils proposent donc à des investisseurs d’investir en Ehpad en signant un bail commercial qui leur assurera une rentabilité contractuelle et la perception de loyers. La personne qui a décidé d’investir en Ehpad perçoit des revenus locatifs que lui verse le gestionnaire de la résidence, lequel s’occupe de toute la gestion, de la location et de l’entretien de l’Ehpad. Investir en Ehpad permet ainsi d’éviter le vide locatif et de s’épargner les soucis liés à la location d’un bien.

Investir en Ehpad permet une rentabilité sur l’investissement qui varie actuellement entre 3,8 et 5 %, en fonction du taux d'occupation et de la bonne gestion de l'établissement. Pour réussir son placement, il est donc important d’investir en Ehpad avec un grand groupe fort d’une bonne expérience et d’un savoir-faire reconnu dans le domaine.

> Comment investir en Ehpad ?

Investir en Ehpad revient à acheter une chambre comprenant une salle de bain et du mobilier (fauteuil, table, lit médicalisé…), qui sera occupée par une personne âgée en perte d’autonomie. Le gestionnaire de l’établissement où vous décidez d’investir en Ehpad exploite la résidence et se charge de remplir les chambres. Il verse à la personne qui a décidé d’acheter une chambre en Ehpad des loyers, selon les termes d’un contrat de bail commercial. Il est important de bien lire les conditions du programme, pour investir en Ehpad, proposé et du contrat à signer, car la répartition des charges entre l’investisseur et le gestionnaire a un impact sur la rentabilité.

En choissisant d’investir en Ehpad, on devient fiscalement un loueur meublé professionnel (LMP – revenus fonciers nets d’impôts) ou non-professionnel (LMNP – revenus fonciers nets d’impôts + avantages), en fonction du montant des recettes tirées de cet investissement. Tant que ces recettes ne dépassent pas 23 000 euros et ne représentent pas plus de 50 % des revenus globaux de la personne qui a choisi d’investir en Ehpad, il aura le statut fiscal de LMNP. Dans le cas contraire, il devra être un LMP. Les LMNP peuvent bénéficier du régime Censi Bouvard. Ce dispositif fiscal permet de profiter d’une réduction d’impôt sur le revenu pendant 9 ans s’élevant à 11 % du prix d’achat du bien immobilier, dans la limite de 300 000 euros. Les revenus perçus en tant que loueur en meublé relèvent du régime des bénéfices industriels et commerciaux (BIC).

Si l’établissement dans lequel vous avez décidé d’investir en Ehpad est neuf, vous êtes soumis à la TVA immobilière en tant que commerçant. Vous pourrez récupérer le montant de la TVA sur le prix de revient hors taxes dans les 6 mois après la mise en location du bien. Si l’investisseur revend son bien avant 20 ans, il devra rembourser la TVA au prorata des années restantes.